도심 노는 땅에 3000만원 들였더니 월 1000만원 거뜬

“요즘 건축비가 크게 올랐지만 빌딩을 지어도 임대가 잘 된다는 보장이 없죠. 그래서 빈 땅에 주차장 사업을 해보려는 땅주인이 많습니다. 주차장은 땅 200~300평 기준으로 3000만원만 투자해도 사업이 가능합니다. 수익률은 생각보다 높은 편입니다.”(김근영 하이파킹 이사)

주차장 개발 전문가인 김근영 하이파킹 이사는 최근 주차장 사업이 주목받는 이유로 건축비를 꼽았다.

지난 2~3년 자재값과 인건비가 오르면서 총 건축비가 30% 안팎 치솟은 것. 근린생활빌딩 기준으로 500만~600만원이던 3.3㎡(1평)당 건축비가 이젠 700만~800만원쯤 든다. 그나마 웬만큼 좋은 상권이 아니면 임차인을 100% 맞춘다는 보장도 없다.

김 이사는 “예전에는 도심이나 근교에 놀리는 땅을 가진 개인 토지주나 일반 기업 문의가 많았다”면서 “요즘엔 개발사업 부지를 가진 시행사도 큰 관심을 보이고 있다”고 했다.

부동산 경기 침체로 분양 여건이 좋지 않고 자금 조달도 여의치 않아 대출받아 사놓은 땅을 비싼 이자만 내면서 놀리고 있기 때문이다.

땅집고는 오는 29일부터 주차장 사업 노하우를 알려주는 ‘주차장 유치와 개발, 경영’ 1기 과정을 시작한다. 강사로 참여하는 전문가들을 미리 만나 주차장 사업 성공 노하우를 들어봤다.

서울 강남역 인근 유휴 부지에 들어선 무인 주차장. 한 자산운용회사가 오피스빌딩을 짓기 위해 사업 인허가를 기다리는 8개월간 단기 운영하며 수익을 얻었고, 이후 철수해 건물을 올렸다. /하이파킹

◇토지 100평 이상, 투자비 3000만원 필요

서울 마포구 동교동에 있는 150평 규모 주차장에서는 월 수익 1000만원 정도 나온다. 원래 단층 상가였는데 건물을 헐고 주차장을 만든 것. 무인 주차시스템 설치비로 3000만원쯤 들었다. 인건비나 관리비는 거의 없다.

최근 경기 침체 영향으로 상가 건축을 미루고 주차 사업으로 선회하는 사례가 많다. 김 이사는 “서울 홍익대 AK플라자 인근 주택 소유주의 경우 원래 상가로 재건축하려고 했다가 미루고 주차 사업을 했는데 토지 400평 기준으로 월 2000만원 수익이 나왔다”면서 “투자대비 수익률이 높고 필요하면 아무 때나 땅을 팔거나 상가를 지을 수 있어 만족도가 높다”고 했다.

실제 무인 주차시스템은 설치하는데 2~5일, 철거하는데 이틀이면 충분하다. 다만 주차장 사업을 하려면 토지가 최소 100평 이상 필요하다. 무인 시스템 설치 공간을 제외하고 차량 10대쯤 주차 가능한 규모다.

전문업체와 계약해 무인 주차시스템은 무료 제공받고 운영 수익을 나누는 방식으로 진행도 가능하다.

김 이사는 “총 임대수익이야 주차장이 근생건물보다 적겠지만 비싼 건축비를 고려하면 수익률은 주차장이 확실하게 우위에 있다”면서 “유휴지나 수익성이 낮은 부지에 ‘짧고 굵은’ 수익을 내고 철수하기에는 주차장만한 아이템을 찾기 쉽지 않다”고 했다.

◇주차사업 핵심은 ‘가동률’ 극대화

전문가들은 주차사업 성공 키포인트로 ‘위치’와 ‘가동률’을 꼽았다. 부동산 관리·컨설팅업체 KRC 김은희 대표는 “먼저 내가 가진 땅 위치가 주차장 사업에 적합한지 확인해야 한다”며 “이후 지역 상황에 따라 월 주차, 단기 주차, 일 주차 등 적합한 요금제를 탄력적으로 운영하면 최적의 매출을 올릴 수 있다”고 했다.

주차장 사업은 인구 밀도가 높은 상권이나 업무지구에서 도보 10분 이내 지역이 가장 좋다. 지식산업센터가 밀집한 지역도 주차 시설이 부족한 경우가 많아 사업지로 괜찮은 편이다.

최근엔 서울 홍대입구역 일대와 중구 신당동 일대에서도 주차 사업 관련 문의가 많다. 김 대표는 “도로 폭이 좁아 불법 주차가 어려운 곳이나 병원·미용실처럼 예약제 서비스를 운영하는 업체가 많은 상권을 노리면 항상 수요가 넘쳐 성공 확률이 높아진다”고 했다.

주차장 가동률을 높이는 전략도 중요하다. 만약 고객 회전율이 높은 가게가 밀집한 상권을 대상으로 한 주차장이라면 ‘단기 주차 요금제’를 활용해야 한다. 고객이 1~2시간 이용권을 끊더라도 그 시간을 다 채우지 않고 빠져나갈 확률이 높아 그만큼 가동률이 높아진다.

그러나 전문가들은 한 때 인기를 끌었던 타워형 주차 사업은 추천하지 않았다. 김근영 이사는 “기계식 주차타워의 경우 20면이 넘어가면 관리인이 필요하다”면서 “비용을 감안하면 나대지 주차장이 유리하다”고 했다.

글= 배민주 기자
출처: 땅집고