피 같은 '전세 보증금' 떼일까 걱정? 집주인 동의 없어도 보증 가입 가능

 

 

↑주택도시보증공사 영업지사에서 한 고객이 전세 보증금 반환 보증 상담을 받고 있다. 전세 보증금 반환 보증 가입은 2017년 9조원, 2018년 19조원에서 작년에는 31조원으로 급증했다. / 주택도시보증공사 제공

 

•주택도시보증공사

 

주택도시보증공사(이하 HUG·사장 이재광)는 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 목표로, 각종 보증업무·정부정책 지원 사업을 수행하고 주택도시기금을 효율적으로 관리·운용해 국민 주거 안정을 이끌어 가는 공기업이다.

 

HUG의 서민 주거 안정을 위한 대표적인 상품은 전세보증금반환보증(이하 전세금반환보증)이다. 전세 계약이 종료됐는데도 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, HUG가 전세보증금 반환을 책임지는 제도다.

 

2013년 9월 출시 이래, 가입 규모가 매년 증가해 왔다. 최근 3년 동안은 전세금반환보증에 대한 수요가 급격히 증가, 2017년 9조원, 2018년 19조원에 이어 작년에는 31조원에 달했다.

 

◇전세금반환보증 가입, 2년 만에 3배 이상 증가

 

 

전세금반환보증 가입 규모가 급증한 건 임차인들이 전세 계약 만료 시점에 매매가격이 하락하는 '깡통전세'로 인해 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커지고 있기 때문이다.

 

전세금반환보증 가입 규모가 늘어남에 따라 대위변제금액(계약 만기에 임차인이 돌려받지 못한 전세금을 HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 돌려준 전세금액) 규모도 증가하고 있다. 이는 HUG의 전세금반환보증이 서민 경제의 안전장치 기능을 하고 있다는 것을 보여준다.

 

전세금반환보증 수요가 늘어난 또 하나의 이유는 전세금반환보증 가입 문턱을 대폭 낮췄기 때문이다. 상품 출시 초기, 전세금반환보증에 가입하려는 임차인은 임대인으로부터 동의를 받아야 했다.

 

2018년 2월, HUG가 임대인 동의·확인 절차를 전면 폐지함에 따라 임차인은 더 이상 집주인의 눈치를 보지 않고도 전세금반환보증에 가입할 수 있게 됐다.

 

가입 대상 보증금 한도를 수도권은 5억원에서 7억원으로, 지방은 4억원에서 5억원으로 증액한 것도 더 많은 임차인이 전세금반환보증에 가입하게 된 요인이다.

 

전세금반환보증 출시 초기엔 대부분의 임차인이 전세금을 지키려는 목적으로 가입했다. 하지만 최근엔 전세금반환보증의 또 다른 장점을 활용하는 임차인들이 늘고 있다.

 

전세 계약이 끝나면 이사 시기에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 점이다. 상대적으로 열악한 지위에 있는 임차인들은 계약 기간이 끝났음에도, 통상 새로운 임차인이 구해진 후에야 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 수 있다.

 

그러나 전세금반환보증에 가입한 임차인은 계약 만료일로부터 1개월 이내에 전세금을 돌려받지 못하면, HUG로부터 반환받을 수 있다. 집주인이 후속 임차인을 구할 때까지 기다리지 않아도 되기 때문에 이사 시기를 놓칠 위험을 줄일 수 있게 된 것이다.

 

HUG는 고객 불편을 해소하기 위해 주말·공휴일에도 임차인이 전세금을 돌려받고 이사할 수 있도록 비영업일 전세금보증 이행서비스를 도입했다. 이는 적극행정 우수 사례로 선정돼 인사혁신처장 표창(우수상)을 받았다.

 

전세금반환보증 가입은 임대인에게도 장점이 크다. HUG가 임차인에게 임대인 대신 지급한 보증금은 임대인으로부터 상환받는 경우가 대부분이다.

 

임대인이 계약 종료일에 기존 임차인에게 전세금을 돌려주지 못했어도 HUG가 보증금을 대신 반환해준 기간을 활용해 임차인을 구하거나, 자금을 융통할 수 있었던 것이다.

 

특히 전세 계약 만료 시점에 전세 가격이 하락하는 '역전세'가 발생하는 경우, 전세금반환보증은 임대인에게 더욱 유리하다. 임차인이 HUG로부터 우선 보증금을 돌려받기 때문에 임대인은 임차인과 불필요한 마찰을 줄일 수 있다.

 

또 자금 확보 및 신규 임차인을 구할 때까지 발생하는 일시적 미스매치 문제를 해결할 시간적 여유를 가질 수 있게 된다.

 

◇모바일 가입 시 보증료 3% 할인

 

전세금반환보증 가입은 보증금 규모가 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 하고, 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 가입해야 한다.

 

해당 주택의 선순위 채권금액은 주택가격의 60%(단독, 다가구 주택의 경우 80% 이내)를 넘지 않아야 하고, 전세금을 포함한 부채비율은 100% 이내여야 한다.

 

전세 계약을 체결하기 전에 해당 주택의 보증 가입이 가능한지 미리 알아볼 필요가 있다. HUG 인터넷보증시스템에서 계약하려는 전셋집이 보증에 가입 가능한지를 알아볼 수 있다.

 

HUG는 2018년 10월 말, 미분양관리지역에 전세금반환보증 특례지원을 도입했다. 특례지원은 깡통전세의 위험이 특히 높은 미분양 관리지역 내 임차인과 전세금 반환 자금 마련이 어려운 임대인을 함께 지원하기 위한 조치였다.

 

당초 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에만 가입이 가능했으나, 미분양 관리지역 내 임차인은 기간 만료 6개월 전에도 가입할 수 있도록 확대했다.

 

HUG는 깡통전세의 위험이 갈수록 커지는 최근 시장 상황을 반영, 작년 7월에 1년 한시적으로 미분양 관리지역에 한정했던 전세금반환보증 특례지원을 전국으로 확대했다.

 

연 소득이 1억원 이하(부부 합산)이면서 보증금이 수도권은 5억원, 그 외 지역은 3억원 이하인 경우 전세 기간 만료 6개월 전에도 보증에 가입할 수 있도록 한 것이다. 특례지원 전국 확대로 더 많은 임차인이 보증금을 반환받지 못할 불안감에서 벗어날 수 있을 것으로 기대된다.

 

HUG는 작년 11월 카카오페이와 함께 모바일 전세금반환보증 서비스를 출시했다. 기존에는 고객들이 HUG 영업지사를 직접 방문하거나 인터넷보증을 통해 신청했으나, 모바일 전세금반환보증 서비스는 보증 신청부터 서류 제출, 보증료 결제까지 전 과정을 모바일로 처리한다.

 

전세계약서, 전입세대 열람내역 등 필수 서류도 스마트폰으로 찍어 간편하게 제출할 수 있다. 또 보증 신청이 승인되고 보증료가 확정되면 카카오페이머니 또는 신용카드로 결제할 수 있으며, 확정된 보증료에서 3% 할인을 받을 수 있다.

 

이재광 사장은 "다양한 플랫폼에서 상품 가입이 가능하도록 협업기관 확대를 검토하고 있다"며 "서민의 임차보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 관련 제도를 개선하는 등 지속적으로 적극 행정을 추진해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

 

ⓒ 조선일보 & chosun.com